Экспертиза – меч и щит в спорах о сносе самовольной постройки
В настоящее время в российской политике и государственном строительстве наблюдается устойчивый тренд на ужесточение регулирования вопроса о самовольных постройках и перепланировках. Можно сказать, что ужесточение регулирования направлено на усиление ответственности недобросовестных «перепланировщиков», а также на установление новых форм ответственности. С одной стороны – увеличится риск быть подвергнутым штрафам и иным судебным расходам, с другой – возможность узаконения построек все еще останется.
Однако нередкими бывают ситуации, когда спорное строение было возведено в несколько десятков лет назад при одобрении местной администрации, а спустя годы новая администрация внезапно для собственника решает привести земельный участок в исходное положение. Как правило прошедшее время работает, одновременно, и против собственника, и против государственного органа, поскольку документы имеют свойство утрачиваться, штат сотрудников меняться, а законодательство – изменяться.
Судебная практика сходится в одном: здание, угрожающее жизни и безопасности граждан,
подлежит сносу вне зависимости от доводов собственника об истечении сроков исковой давности.
Поскольку вопрос о возможности демонтажа спорного объекта требует специальных познаний в области строительно-технических исследований, то заключение эксперта по подобного рода спорам, зачастую, носит роль ключевого доказательства. Экспертиза подобно мечу может «срубить» опасное здание, но может и подобно щиту закрыть его от необоснованных доводов.
В данной статье предлагаем разобраться, какие вопросы разрешаются с использованием специальных знаний по делам о демонтаже самовольных строений.
Судебная практика сходится в одном: здание, угрожающее жизни и безопасности граждан,
подлежит сносу вне зависимости от доводов собственника об истечении сроков исковой давности.
Поскольку вопрос о возможности демонтажа спорного объекта требует специальных познаний в области строительно-технических исследований, то заключение эксперта по подобного рода спорам, зачастую, носит роль ключевого доказательства. Экспертиза подобно мечу может «срубить» опасное здание, но может и подобно щиту закрыть его от необоснованных доводов.
В данной статье предлагаем разобраться, какие вопросы разрешаются с использованием специальных знаний по делам о демонтаже самовольных строений.
Самовольная постройка: сносить нельзя легализовать
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации самовольная постройка – это здание или иное сооружение, которое возводится:
Следовательно, вопрос о самовольной постройке касается не только собственно гражданско-правовых норм, но также касается законодательства о земле, норм, регламентирующих порядок предоставления площадей для строительства, градостроительных норм, норм, регулирующих порядок проектирования и строительства.
В пункте 2 ст. 222 ГК РФ устанавливается своеобразная ответственность за возведение самовольной постройки. Во-первых, полный запрет на законное полномочия распоряжения самовольной постройкой как своей собственностью – лицо, осуществившее самовольную постройку, не имеет права дарить, продавать, включать в наследство или иным образом определять юридическую судьбу постройки. Более того, предусмотрен и запрет на использование самовольной постройки. Во-вторых – либо самостоятельно снести, либо оплатить снос постройки органами местного самоуправления.
Также в законе предусмотрено, что самовольной постройкой является только такое здание или сооружение, которое не соответствует градостроительным нормам на момент создания постройки и которые действуют на момент окончания самовольного строительства.
Стоит отметить, что с внесением изменений в ст. 222 ГК РФ, значительно усложнились способы легализации самовольной постройки.
- на земельном участке, полученном в нарушение установленного порядка;
- разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем объекта;
- объект возведен без получения необходимых разрешений на строительство / с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Следовательно, вопрос о самовольной постройке касается не только собственно гражданско-правовых норм, но также касается законодательства о земле, норм, регламентирующих порядок предоставления площадей для строительства, градостроительных норм, норм, регулирующих порядок проектирования и строительства.
В пункте 2 ст. 222 ГК РФ устанавливается своеобразная ответственность за возведение самовольной постройки. Во-первых, полный запрет на законное полномочия распоряжения самовольной постройкой как своей собственностью – лицо, осуществившее самовольную постройку, не имеет права дарить, продавать, включать в наследство или иным образом определять юридическую судьбу постройки. Более того, предусмотрен и запрет на использование самовольной постройки. Во-вторых – либо самостоятельно снести, либо оплатить снос постройки органами местного самоуправления.
Также в законе предусмотрено, что самовольной постройкой является только такое здание или сооружение, которое не соответствует градостроительным нормам на момент создания постройки и которые действуют на момент окончания самовольного строительства.
Стоит отметить, что с внесением изменений в ст. 222 ГК РФ, значительно усложнились способы легализации самовольной постройки.
Способы легализации
Самовольная постройка может быть признана либо в судебном, либо в административном порядке. В административном порядке можно легализовать самовольную постройку в случае, если она возведена на участке, предназначенном для иных целей – в таком случае, по решению уполномоченных органов, в порядке ст. 8 Земельного кодекса РФ.
Стоит заметить, что самовольная постройка не может повлиять на изменение целевого назначения участка.
Для легализации самовольной постройки должны быть соблюдены следующие условия:
Стоит заметить, что самовольная постройка не может повлиять на изменение целевого назначения участка.
Для легализации самовольной постройки должны быть соблюдены следующие условия:
- лицо, владеющее самовольной постройкой, обладает правами, предусматривающими возведение строения на данном земельном участке;
- постройка соответствует данным, представленным в публичном реестре;
- нет угрозы жизни и здоровья лиц.
Строительно-техническая экспертиза: в чем суть?
О высокой роли строительно-технической экспертизы при установлении самовольной постройки высказался Верховный суд РФ в Определении ВС РФ от 04.03.2019 № 305-ЭС18-18641 по делу № А40-31402/2017 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Эдельвейс». Суды трех инстанций отказали Департаменту городского имущества города Москвы в признании жилого здания, расположенного на земельном участке ответчика, самовольной постройкой. Однако, Верховный суд Российской Федерации отправил дело на новый круг, посчитав, что суды недостаточно исследовали вопросы, требующие специальных знаний, с целью чего необходимо было проведение строительно-технической экспертизы.
Подобное решение высшей судебной инстанции говорит об огромном значении экспертизы в принятии судебного решения.
При этом немаловажным является корректная постановка вопросов перед экспертами для целей получения заключения, полноценно отвечающего на все вопросы, позволяющие принять суду обоснованное и законное решение.
Как правило, экспертом по данным категориям споров предстоит отвечать на следующие вопросы:
1) Является ли спорное строение объектом капитального строительства, неразрывно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно?
2) Соответствует ли спорное строение градостроительным и строительным нормам и правилам, действовавшим в момент возведения? Если нет, то определить перечень несоответствий и стоимость устранения нарушений.
3) Создает ли спорное строение угрозу для жизни и здоровью граждан, а также для окружающей среды и имущества третьих лиц?
4) Какой технической документацией подтверждается возведение и существование спорного строения на земельном участке?
5) Возможен ли демонтаж спорного строения без причинения ущерба основному объекту, а также без создания угрозы для жизни и здоровью граждан? Если да, то какие работы необходимы для этого?
Ответы на поставленные вопросы позволяют не только принять суду верное решение, но и предотвратить возможные несчастные случаи, вовремя установив опасность строения для граждан. В то же время, даже при анализе экспертного заключения суд может приходить к выводу о несоответствии решения о демонтажа принципам соразмерности и рациональности, даже при отсутствие исходно-разрешительной документации на спорный объект.
Таким образом, строительно-техническая экспертиза имеет колоссальное значение в спорах о сносе самовольной постройки.
Экспертный центр «Эквиум» привлекался к производству экспертных исследований строений, в отношении которых имеют притязания о самовольности их возведения. Комплексный подход, применяемый экспертами центра, позволяет суду взвесить все «за» и «против» и принять решение, обеспечивающее баланс интересов собственника земельного участка и собственника спорного строения.
Подобное решение высшей судебной инстанции говорит об огромном значении экспертизы в принятии судебного решения.
При этом немаловажным является корректная постановка вопросов перед экспертами для целей получения заключения, полноценно отвечающего на все вопросы, позволяющие принять суду обоснованное и законное решение.
Как правило, экспертом по данным категориям споров предстоит отвечать на следующие вопросы:
1) Является ли спорное строение объектом капитального строительства, неразрывно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно?
2) Соответствует ли спорное строение градостроительным и строительным нормам и правилам, действовавшим в момент возведения? Если нет, то определить перечень несоответствий и стоимость устранения нарушений.
3) Создает ли спорное строение угрозу для жизни и здоровью граждан, а также для окружающей среды и имущества третьих лиц?
4) Какой технической документацией подтверждается возведение и существование спорного строения на земельном участке?
5) Возможен ли демонтаж спорного строения без причинения ущерба основному объекту, а также без создания угрозы для жизни и здоровью граждан? Если да, то какие работы необходимы для этого?
Ответы на поставленные вопросы позволяют не только принять суду верное решение, но и предотвратить возможные несчастные случаи, вовремя установив опасность строения для граждан. В то же время, даже при анализе экспертного заключения суд может приходить к выводу о несоответствии решения о демонтажа принципам соразмерности и рациональности, даже при отсутствие исходно-разрешительной документации на спорный объект.
Таким образом, строительно-техническая экспертиза имеет колоссальное значение в спорах о сносе самовольной постройки.
Экспертный центр «Эквиум» привлекался к производству экспертных исследований строений, в отношении которых имеют притязания о самовольности их возведения. Комплексный подход, применяемый экспертами центра, позволяет суду взвесить все «за» и «против» и принять решение, обеспечивающее баланс интересов собственника земельного участка и собственника спорного строения.